繼綠建築後， 健康建築成為新的價值驅動因素
JLL 仲量聯行的物業管理總裁 Mark Zettl 於日前發表的文章中表示：未來，健康策略將納為環境目標，成為房地產價值的關鍵因素。本次的綠矩專欄將綜整 Mark Zettl 的文章內容和麻省理工學院房地產創新實驗室(MIT Center for Real Estate)所發表的研究結果，提供相關從業人員作為健康建築趨勢參考。
從綠能開始，可量化的建築認證改變了市場動態
根據世界綠色建築委員會（World Green Building Council）的數據，建築佔全球碳排放量近40%，對於氣候變遷有極大影響。目前全球已超過 4,400 家企業和 220 名投資者參與聯合國的「淨零競賽」，目標在 2030 年之前將排放量減少 50%。
這項承諾不僅對地球有益，而且還帶來可觀的經濟效益。過去三十年的研究數據證實了綠建築認證的價值，商業和住宅物業的租金溢價為 6%，銷售溢價為 7.6%。
近年來，新的價值驅動因素浮上檯面——健康建築。從早期的健身課程和健康食品開始，「健康和福祉」的考量已逐漸發展成室內空氣品質、溫度和溼度等建築設備。麻省理工學院的房地產創新實驗室發現，經過認證的健康建築，每平方英尺的有效租金比未經認證或註冊的同類建築高 4.4% 至 7.7%。
健康建築經過多年的發展，由世界衛生組織（WHO）定義了標準，如：無毒家具、可調節遮光、自然景觀、環保材料、採光、通風、用水等，照顧人們的身心靈、社群互動需求，帶起了健康認證標準的浪潮。而 Fitwel 和 WELL 認證是目前美國最常見的認證標準，隨著 COVID-19 的影響，也讓認證的專案註冊量逐年攀升。
室內環境品質間接影響企業產能
對企業主而言，健康建築除了能提供員工更舒適的環境，也能提升效率。美國環保署估計，病態建築綜合症每年造成 600 億美元的收入損失，以一家擁有40棟大樓共3000名員工的企業為例，57% 的人曾因室內汙染源如地毯，和通風不佳的原因而請病假。
但根據調查也發現，推動健康建築最大的阻礙在於：預算支出、認為綠能更重要、商業案例不明確、缺乏專業知識等。然而創新是需要代價的，打造健康建築的設計成本將高出32%，零組件與飾面成本高32~38%；最高等級的綠建築施工成本高出31%，施工時間多11%。因此，就房地產產業而言，綠建築、健康建築最大的壁壘在於其平均成本與傳統建築的差異，是否可以滿足業主對於健康建築的期望值與投入。
透過認證工具為專案評分
市場參與者（開發商與業主）可依照像是WELL、Fitwel、LEED 等常見的指標來評估自己的專案是否符合標準，綜整國際常見的指標，主要提及了六個健康維度的把控：生理、心理、社會、環境、社群、經濟。(如下表)
以國際兩大健康建築指標為例，Well 認證針對空氣、水質、食物營養、採光、鼓勵運動、舒適空間、精神舒緩等層面作為基礎評分；Fitwel則根據基地位置、建築聯外通道、室內空間、入口與第一樓層的規劃、樓梯間設置、室內環境品質、工作區、共享空間、飲用水、食物供給、零售採購便利性、災害應變措施等建築物規劃領域給與標準。兩者皆強調了採光、綠色植物、空氣品質、步行範圍的便利性、人體工學等重要性。
「健康」所創造的商業價值——租金溢價
在 MIT 的研究中，根據美國 Fitwel 和 Well 認證的建物地址，以前十大城市的商辦大樓作為參考，並無涵蓋住宅、零售、酒店等。其中的參考數據有：交易季度開工日期與交易面積年完工率、翻新建築的租賃期限、交易總額規模、街道地址、生產價值，建構了一個統計模型，透過所研究的單棟建築物與周邊非健康建築的建築物做對比，探討健康空間在統計學與經濟上的意義。
研究結果顯示，與非健康建築的租賃市場相比，健康建築可高出 4.4%~7.7% 的漲幅，也就是每平方英尺 50 美元的租金價格，可提升至 52.3 美元。早在MIT進行此項研究前，紐約市中採光良好的空間租金可溢價 5~6%；周邊綠化充足的環境可溢價 5.6~7.8% ；高通風率的環境可讓每人一年增加約6,500~7,500 美金的生產價值；步行環境友善、連接性高的地方也可提升 1.9% 的溢價。
現代科技發達，人們的壽命不斷延長，但健康狀況卻沒有正向成長，預計 2030 年將有 5200 萬人死於不良環境所引發的慢性病，高出傳染病致死人數的五倍之多（Global Health Observatory, GHO data）。氣候、環境的惡化也加劇了病毒的變種與擴散，積極發展環境友善、人本健康的設計策略，是全球房地產業者需共同努力的首要目標。
關於綠矩整合
綠矩整合以實踐「環境」、「幸福」、「經濟」發展為目標，同時滿足建築業主、設計者、施工、營運與使用者的多元需求，制定最佳的永續決策。
■ 綠建築、健康建築顧問服務
■ LEED、WELL 培訓課程
■ 解決方案評估
Contact us :
marketing@greenmatrixes.com
Comments are closed